任意売却を成功させるには
このサイトでは、任意売却で失敗しないために売却前に知っておくべきメリットとデメリットをご紹介します。
偏った情報しか知らずに取引を始めてしまうと後悔することにもつながりますので、両面を知っておくべきです。
実際に売却を検討し始めて多くのことを学ぶと、たくさんのメリットがあることに気付きますが、同時にデメリットについても確認しておかないとバランスの良い情報とは言えません。
サイト内ではこうした情報を詳しく解説しています。
絶対に失敗したくない任意売却！売却前にメリット・デメリットを確認しておこう！
任意売却で失敗しないために、メリットとデメリットの両方を知っておくことが重要です。
実は任意売却にはたくさんのメリットがあり、よく言われるのが競売よりも高値で売れることや、早く取引が完了すること等です。
ご近所に知られずに取引を済ませることも可能ですので、誰にも知られずに売却したいという要望も叶えられます。
今後の生活を立て直すためのお金も手に入る可能性があるため、任意売却を選ぶメリットは決して少なくありません。
ただし、同時にデメリットもあり、信用情報がブラックになることは知っておく必要があります。
今後の生活にも支障をきたす恐れがある部分ですので、取引をする前に影響する範囲を確認しておくことが大事です。
任意売却の解説についてをしっかりと把握しておこう
自宅を購入する時には特に問題はなかったはずなのに、様々なアクシデントにより、場合によっては住宅ローンの支払いが難しくなって、住宅の売却を検討する人は非常に多く見られます。
とはいえローンの残りがある物件を売却したいとなった場合には、残りを完済した上で、抵当権を外してもらわなければなりません。
その一方で不動産の売却金でローンが完済できないことは珍しくなく、このような場合に検討する一つの手段として任意売却が挙げられます。
その特徴や流れなど、その解説についてしっかりと把握しておくことは重要です。
任意売却は住宅ローンの残る状態でも、金融機関との合意を得た上で不動産を売却できる手段と言えます。
住宅ローンの残りがなく、残りがあったとしても不動産の売却金額で完済できる場合には、通常の売却を利用することになります。
しかしローンに残りがあり不動産の売却金額と自己資金を足しても完済できない場合には、任意売却を利用することになるでしょう。
リストラや給料の減少、病気や離婚など様々な理由でローンが支払えなくなった場合には、競売を避ける手段のひとつに任意売却が存在しています。
債務者が住宅ローンを支払えずに滞納したときに、不動産を強制的に売却されてしまうのが競売ですが、この競売を避けるためにも、任意売却が有効と言えるでしょう。
任意売却は競売を避けるためによく使われる不動産売却法
任意売却は不動産を売却する方法の1つで、その物件にかかるローンの返済が困難になった時、売却代金をもって返済に充てる目的で行われます。
具体的な売却先については通常の場合と同様、仲介業者に買い手探しを依頼することが多いため、任意の相手に売却することからこのような呼び名があります。
ただ、ここでいう「任意」にはもう1つの意味があります。
それは、この手法が主として競売を防ぐ目的で行われるからです。
ローンの返済が滞った状態が続くと、債権者は裁判所に申し立てて物件を強制的に売却し、その代金を残債に充当します。
これが競売です。
しかしこのやり方だと落札価格が市価を大きく下回る可能性がある、売却のスケジュールが裁判所によって一方的に決められてしまうなどの課題があることから、物件所有者と債権者の双方にとって必ずしも最良の結果をもたらしません。
これに対し、任意売却では市価に近い価格で売却できるうえ、スケジュールもある程度融通が利きます。
つまり、強制売却にはないメリットがあるからこその「任意」売却と言えるわけです。
任意売却を行う際に債務者に起こりがちなトラブル
住宅ローンを滞納しまっており、住宅ローンの残債が物件の売却益を上回るオーバーローンの場合、債権者の許可のもとで物件を売却する方法を任意売却といいます。
特殊な不動産取引のため、業者によって持っているノウハウや専門知識の量は大きく違います。
そのため、業者を慎重に選ばないとトラブルに発展してしまうこともあるので注意が必要です。
根拠もないのに「高額な引っ越し費用が保証されています」と謳っているところは問題です。
競売とは違い、任意売却は普通に売却した金額に近い値で売れることもあるので、売上金から諸経費や引っ越し費用などが出る場合はあります。
しかし、債権者との話し合いによるものなので、上限は30万円といったところです。
また任意売却後、一般的に残債は残るものですし、返済義務もなくなりません。
債務者には物件売却後の返済スケジュールをたてるために、残債についての詳しい説明がなければならないのです。
それについての説明を怠るような業者は避けるべきでしょう。
その他にも仲介手数料以外のコンサルティング料を請求されたり、誠意のない対応で物件の買い手が見つからないなどのトラブルが起こりうることもあります。
その結果競売になってしまうことにもなりかねませんので、任意売却を行う際は十分な知識を持った信頼のおける業者を見つけることが肝要です。
任意売却には専門家のサポートが必須になります
任意売却の特徴は、住宅ローンを延滞しているという厳しい状況下にありながら相場に近い価格での不動産売却と、住宅ローンの残債務の処理という難題を同時平行で処理しなければならない点にあります。
普通の不動産取引と異なるのは、裁判所の競売手続きを留めることが出来なくなる前に、終了させるという期限が事実上設定されている事実です。
購入希望者が現れるまで、まっていればよいというわけにはいかないわけです。
金融機関としては住宅ローンがこげついた以上、債権回収のための手段に出ることになります。
裁判所の競売では相場よりも相当低い金額で落札されることは目に見えています。
任意売却は金融機関にとってもメリットのある選択といえるわけです。
ただ残債務の処理を以下に進めるかは金融機関との交渉次第になってきます。
したがって弁護士を始めとした専門家のサポートのもとで進めることが必要になります。
時には債務整理が必要になることからも、専門家の関与が不可欠なのは明らかです。
任意売却には色々な法律が絡んでくる特性がある
任意売却とは住宅ローンが既に延滞している状況を前提にして、裁判所主催の競売手続きにかかるのを防止しつつ、相場額での不動産売却と残債務の処理を同時進行するという取引のことです。
普通の不動産売買では意識しない法律の規定も前提にしながら、購入希望者とマッチングし金融機関との折衝も同時平行して進めていくことが求められます。
そのため当事者は専門家のサポートを受けながら、適正に向き合う必要があります。
任意売却で最も意識するべき法律は民事執行法です。民事執行法とは裁判所が主催する競売手続きのルールを定めているものです。
基本的に任意売却は競売手続きが一定以上進捗してしまうと、交渉は頓挫してしまいます。
例えば競売手続きで最高価格での買受人が出現して、売却許可決定が出てしまえばもはや任意売却をすることは不可能になります。
住宅ローンの支払を延滞しているのは、それだけのリスクを抱えているので当事者はスピード感をもって対応しなければなりません。
未成年の子供が任意売却に携わることはあるのか
基本的に不動産売買などで未成年者は原則、自分自身の判断で勝手に物件を売買することは許されていません。
法定代理人の同意を得ていない場合、その契約を法定代理人が取り消すことができるようになっています。
これは悪徳業者に成人前の子供が騙されて、物件をタダ同然の価格で盗られてしまわないようにするための措置です。
基本的に法定代理人は親権者が多く、親権者がいないときには未成年後見人が代理人として選ばれます。
不動産売買をするときに任意売却などをする場合、その物件はその子供1人の持ち物なのか、また、法定代理人の許可を得ているのかなどを確認することは必要です。
なお、住宅ローンの滞納などがある場合は、保証会社が住宅ローンを一括で支払い、その代わりに任意売却を保証会社側と話し合わなければなりません。
成人前の子供が親の住宅ローンなどを受け継ぐ場合、法定代理人と話し合うことが必要となるため、成人前であればあまり関係ないといえます。
任意売却で早期売却を目指す時のポイントとは
任意売却をすることに決めたら、早期売却ができるように動かないと様々な不都合が出てきます。長引くとこのままでは売れないのではないかと考えた債権者から、価格の見直しを提案される可能性があります。
安くなればその分残債が残りますし、遅延損害金がかかり続けるのも懸念事項です。のんびりしているうちに競売が始まってしまうこともあるため、任意売却を決めたら早期に売れるように動かなければなりません。
早期売却を目指す場合には、親身になって相談に乗ってくれる業者を探すのが先決です。ノウハウを持っているところに依頼すれば、難しい状況でも次に何をすべきなのかが分かります。
また、プロの視点から色々な提案もしてくれますので、困っていて身動きが取れない時にも助けになります。急いでいる時には、相場よりも安い価格で取引されるのが一般的です。そのため、相場通りの価格で売ることにこだわっているとチャンスを逃してしまうことにつながります。
ローン完済できないときには任意売却が有効
住宅ローンを借りた上で新たにマイホームを建てたものの、リストラや病気などの事情で収入がなくなり、ローン完済が難しくなるケースがみられます。こうしたときには現在所有しているマイホームを任意売却するのが有効です。
任意売却は債権者にあたる銀行などの同意を得て、マイホームを売却して負債の整理に充当することをいいます。
通常であればローンの契約を途中で打ち切ればその段階で残債の一括返済を求められますし、かといって返済をせずに放置すればやがてはマイホームを競売にかけられて、相当の低い価格で手放さざるを得なくなってしまいます。
任意売却は負債整理という側面はあるものの、実際の売買に限ってみれば、通常の中古物件の売却とほとんど変わりはありません。
そのため思わぬ高値で売却でき、その収入を残債の返済に回すことができる場合があります。ここで気をつけておきたいのは、任意売却をしたとしても、残債の返済義務がなくなるわけではなく、あくまでも他の方法よりも有利というだけです。売却後になお負債が残り、その返済さえ難しい場合には、別の手段を講じる必要があります。
任意売却で手に入れられる住宅は品質が重要
任意売却は、金融機関から売り出されることが一般的です。これは、住宅ローンなどの返済に困った人が手続きを進めていかなくてはならないものだからです。
金融機関からお金を借りて返済することができなくなった人は、不動産に設定されている権利を行使されることになるため、それを売却に出されることになります。
当該不動産に関しては通常な価格よりも安い金額で見積もられることが普通であるため、購入する側にとっては実はメリットも大きいと言えます。
ただ、任意売却で手に入れることができる住居に関しては注意点も必要です。例えば、手入れがされていないケースが多いという点です。
そのまま売却されるケースも多いので、内部の状態が良くないケースも目立ちます。安く購入できる代わりに、修繕しなくてはならない部分を購入者側が負担しなくてはならないことを珍しくありません。
もちろん有効活用できれば、それだけ安い価格で住宅を手に入れることができるのでメリットは多いです。
返済に行き詰ったら債権者との話し合いで任意売却で済ませられます
一般的な会社員の方は、住宅ローンを利用して自宅を購入しているものですが、後に何らかのアクシデントが起きたことにより、ローンの返済に行き詰ってしまう方が存在していることも事実になります。
滞納したままで放置をしてしまうと、債権者によって裁判所から競売に掛けられることが前提にあるので、放置をするのではなく速やかに弁護士に依頼をして債権者との話し合いにより、任意売却の方法を選択することにメリットがあります。
この任意売却は自宅を売却することを前提にしており、売却額を住宅ローンの残債に充てることを目的にしています。
この時点で全てを完済できれば問題にはなりませんが、それでもある程度まとまった残債があるという方も少なくはありません。
この場合でも任意売却では残債について金利をゼロにしてもらえたり、新たに返済しやすい額面でローンの組み直しも可能にできる方法なので、利用者側は家は失ってしまうものの自己破産をするよりも早期に新しい人生を歩むことができます。
任意売却で引越し代を出してもらう時のポイント
任意売却で引越し代を出してもらう時のポイントとして、まずは出すことが義務ではないことをきちんと理解しなければなりません。
債権者にとっては善意で出しているものであり、任意売却をした人たち皆が受け取れるものではないことを理解しつつ、誠心誠意引っ越すためのお金がないことを伝えることが大切です。
債権者側も余裕があると考えていれば出すことを検討しませんので、このままでは引越しできないことを伝えてみると検討してもらえます。ただたんにお金が無いというわけでは上手くいかないため、債権者との信頼関係を築いておくことも大事です。
元々の信頼関係があれば、無理なお願いも聞いてくれる可能性があります。きちんと誠意をもってやり取りを行い、徐々に信頼してもらえるようになれば、手続きや話し合いもスピーディーに進みますし、内容的に揉めるリスクも減らせます。
債権者は回収金額が小さいと引越し代を出し渋りますので、高い金額で売却できる不動産会社を選ぶことも大切です。